杭州一“凶宅”法拍成交背后：拍得者出价5次最终到手，平台搜索显示此类房流拍率高、折扣大

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近日，据潮新闻报道，浙江杭州一“凶宅”近日在法拍平台成交，折合每平方米不到8000元，相当于市场价的7.5折。法拍页面信息“标的物介绍”显示：经调查，该房产于2015年有人跳楼自杀。

▲标的物介绍中的醒目“特别提醒”。截图自拍卖平台
红星新闻记者检索发现，类似的“凶宅”在法拍平台并不少见，此前也有过多起拍卖被媒体关注，成交价大多在市场价的半价到七折之间。
多名房产中介告诉红星新闻记者，在房屋交易中会要求卖家承诺房屋内未发生过非正常死亡，并在合同中约定如有隐瞒承担违约责任。
律师分析，“凶宅”并非法律概念，一般以“非正常死亡”为认定标准；如果卖家存在隐瞒，买家可以主张解除合同并索赔。

“凶宅”二次拍卖成交

成交价为评估价的72%

红星新闻记者在司法拍卖平台看到了该房屋的拍卖信息。
拍卖页面显示，该房屋位于杭州富阳区某小区，建筑面积200.73㎡，评估价222.79万元，起拍价125万元。在该房产的“标的物调查表”中有一条标红字样特别醒目：经调查，该房产于2015年有人跳楼自杀。5月29日-30日的这次拍卖为二次拍卖，共有5人报名，经过14次出价，以160万元成交，相当于评估价的72%。

▲相关房产拍卖信息。截图自拍卖平台
记者在某房产网站搜索该小区看到，该小区挂牌均价16656元/㎡，成交价10947元/㎡，今年有两套成交。而上述拍卖房产的单价不到8000元/㎡，约为市场价的72%。
记者注意到，最终拍得者从第一轮开始出价，共出价5次，似乎对这套房屋“志在必得”。

“凶宅”并非法律概念

拍卖流拍率较高，折扣力度较大

盈科律师事务所上海房地产法律事务部主任郭韧告诉红星新闻记者，法律上并没有“凶宅”这一概念，一般在房屋内发生过非自然死亡会被认为是“凶宅”。 
红星新闻记者以“凶宅”为关键词在拍卖平台搜索，结果显示有不少即将拍卖或已经拍卖完成的住宅。这些拍卖均会在房产介绍页面用红色字体提醒，此房屋曾经发生过非自然死亡。相比于普通住宅，这类房屋的起拍价较低，一般为房屋评估价的一半到70%。
此外，梳理已经结束的“凶宅”拍卖记者发现，这类房产流拍率较高，折扣力度较大。近四起成交中，最低成交价为评估价的56%，最高为70%。同时，不拘房产，若拍卖车辆发生过交通事故致人死亡，拍卖时也会专门标注。
今年4月，中介公开出售“凶宅”的消息曾引发热议，中介称相关房屋同户型成交价134万元，而这套房95万元。据潇湘晨报报道，该房屋最后以110万元成交。
“凶宅”交易也曾引发法律纠纷。今年4月，央广网曾报道过一起案例：女子在购买一套708万元的婚房时，在支付20万元定金和14万余元居间费后得知楼栋发生过非正常死亡事件；北京市海淀区人民法院一审判决该房产经纪公司应向女子支付50万元违约金，女子自行承担20万元的定金损失及案件诉讼费。

律师解读：

卖家若故意隐瞒，可主张撤销并索赔

6月1日，红星新闻记者咨询多家房产中介公司的业务员，均被告知他们会要求卖家承诺房屋内未发生过非正常死亡，并且在合同中明确约定；如果卖家隐瞒，需要承担违约责任，合同解除并向买家赔偿。
河南泽槿律师事务所主任付建认为，“凶宅”认定一般以“非正常死亡”作为核心标准，常见的如自杀、凶杀等人为因素导致的死亡，或其他非因个人身体原因导致的意外死亡。同时，死亡事件需发生在房屋专有部分内，若发生在房屋外公共区域，通常不认定为“凶宅”。
依据诚实信用原则以及交易习惯，在房屋买卖合同中，是否为“凶宅”属于与交易有关的重大事项，关乎当事人的购房目的，属于直接影响房屋交易的重大信息，出卖人有告知义务。出卖人故意隐瞒该事项，使买受人陷入认识错误进而订立合同，属于因欺诈而订立的合同，买受人可以依法主张撤销并索赔。
付建同时提到，若死亡事件已过去较长时间，法院可能认为其对房屋价值和购房者心理影响已消失，不构成重大瑕疵，不认定为“凶宅”。另外，若买方购房时已知房屋为“凶宅”，仍选择购买，且合同中未对此有特别约定，那么也一般不能以“凶宅”为由解除合同。
盈科律师事务所上海房地产法律事务部主任郭韧告诉红星新闻记者，在实际案例中会分析具体情况。如果存在重大情况隐瞒、欺诈，在交易完成一年内提出，一般会认定合同无效，解除合同并赔偿。但必须是非自然死亡，如果是家中老人生病去世这类自然死亡，则很难认定为“凶宅”。另外，如果买家明知道是“凶宅”，或者购买时明知道房价远低于市场价，可能也不会被支持合同撤销。
红星新闻记者 刘亚洲 付垚
编辑 潘莉 责编 李彬彬

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