人口暴跌+学校关停！学区房正在面临大洗牌……

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最近在看数据时，发现了一组不容小觑的现象。
从全国范围内的人口出生数据来看，我们的出生人口在2017年就出现了下降趋势，但在2018年开始，出现了断崖式的下降。

数据来源：国家统计局数据整理：郑州找笋

2016年全面二孩后，人口出生达到了近20年的一个小高峰；
2017年人口负增长63万；
2018年人口负增长200万；
2019年人口负增长58万；
2020年人口负增长265万；
2021年人口负增长138万；
2022年人口负增长106万；
2023年人口负增长54万；
自2017年以来，出生人口一直在走下降趋势，直到2024年，我国的出生人口回归至954万人，而这个数据仅约为1990年的1/3。
这个趋势直接导致了另一个数据：
2017年出生的孩子2020年上幼儿园，2023年上小学；
2018年出生的孩子2021年上幼儿园，2024年上小学；
2019年出生的孩子2022年上幼儿园，2025年上小学；
2020年出生的孩子2023年上幼儿园，2026年上小学；
2021年出生的孩子2024年上幼儿园，2027年上小学；
……    
于是，2024年新增的普通小学小学生在校生人数下跌了251.6万人；
2021年新增的学前教育在校学生数下跌了13.1万，2022年下跌了177..7万，2023年下跌了534.6万，2024年下跌了509万。
人口断崖背后，是对教育的需求也在逐渐坍塌。
幼儿园和小学的数量，都在同步下降，2015年之前，普通小学的数量还有20多万所，到2023年，仅剩下14.3万所，学前教育学校的数量也从2020年的29万所，降到了2023年的27.4万所。

数据来源：国家统计局

数据整理：郑州找笋

尤其随着城镇化率的不断提升，年轻人都不愿意让孩子在村里当留守儿童，但凡是在城里大小买套房的，都会让孩子在城里上学，所以村里面的学校这两年也在不断地倒闭、撤并。
当出生人口在降，学生数量在降，学校数量在降，学区房正在同时面临需求端坍塌、政策解绑、金融性弱化和教育平权化的多重冲击，那么问题来了，学区房还有没有价值？
当然有，不仅有，还会面临结构性的分化，学区房市场，将会开始呈现出多个层次：
第一，城市能级的分化：
一线城市＞新一线城市＞强二线城市＞普通二线及省会城市＞三四线城市
不同的城市能级，拥有不同的学区房价值稳定性，这种区域的差异不仅跟教育资源分配不均有关，也跟人口流动、经济活力和政策支持密切相关。
第二，产品类型的分化：
学区房的产品价值正从“唯学区论”转向“学区+居住”的双重考量，居住属性是抗跌的关键因素，去除学区溢价的老破小和老破大的房子基本上没什么抗跌性。
郑州有很多这样的名校学区房，比如省实验中学、伊河路小学、郑外等等，划片学区范围内基本都是老破的房子，不带电梯、没有绿化、也没什么小区环境可言。
如果对顶级学区没有绝对性的追求，可以退而求其次，选择能够兼顾居住品质的学区房。
第三，政策敏感度的分化：

北上的多校划片削弱了“一校定乾坤”的价值逻辑，深圳南京等城市的教师轮岗制削弱了名校的垄断性，同时，教育集团化办学模式的推广也在快速拉平区域内的教育资源差距。

在教育平权化的时代背景趋势之下，政策的普及只是时间问题，未来优质的教育片区的学区房价值会比靠单个学校支撑的片区更加稳定。
针对这个结构性分化的趋势，对于想买学区房的朋友，可以参考以下建议：
建议一：选择能力范围内能级更高的城市，能去一线不去二线，能去省会不在乡镇；    
建议二：远离老破大，远离老破中，远离老破小；
建议三：谨慎单一学校支撑的学区房，尽可能地选择整体教育资源丰富且优质的片区；
建议四：针对不同的学区房建立动态持有策略，类似于正弘数码公寓、鑫苑世家这种小户型的学区房不建议持有时间太长；
建议五：擦亮眼睛，认真鉴别教育集团的真假，选择真的认真在做“教育集团”的学校，比如东外；
建议六：分清学区房和学位房，分清写在合同里的划片上学和开发商的口头承诺，分清一手业主和二手业主的学位名额；
建议七：能选大的，别选小的，能选房间多的，别选房间少的，能选带电梯的，别选走楼梯的，能选房龄新的，别选房龄旧的，能选层数低的，别选层数高的，能选绿化好的，别选环境差的。
根据主城八区不同的预算比较推荐的学区房小区，我都给你们列好了。

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